Quando o inquilino deixa de pagar o aluguel, o proprietário não fica sem saída. A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) prevê caminhos próprios para retomar o imóvel e cobrar os valores em atraso, com regras mais rápidas que as de um processo comum.
A Lei do Inquilinato
A Lei nº 8.245/1991 disciplina a locação de imóveis urbanos. Ela define os direitos e deveres de locador e locatário, as garantias do contrato e os procedimentos para a retomada do imóvel, entre eles a ação de despejo.
Quando cabe o despejo
O despejo é a ação para retomar o imóvel locado. As situações mais comuns são:
- Falta de pagamento de aluguel e encargos.
- Fim do prazo do contrato (denúncia vazia, nas hipóteses permitidas em lei).
- Infração de cláusula contratual, como uso indevido ou sublocação proibida.
- Necessidade de uso pelo próprio proprietário, nas situações previstas.
Despejo por falta de pagamento e cobrança
Quando o motivo é a inadimplência, a lei prevê um rito especial (art. 62 da Lei 8.245/91). O pedido de despejo pode ser cumulado com a cobrança dos aluguéis e encargos em atraso (art. 62, I), reunindo num só processo a retomada do imóvel e a recuperação dos valores.
Num único processo é possível pedir a retomada do imóvel e a cobrança de tudo o que está em atraso.
A liminar de desocupação
Em certos casos, o juiz pode determinar a desocupação em 15 dias, antes mesmo de ouvir o inquilino. No despejo por falta de pagamento sem garantia válida no contrato, isso depende de o locador prestar caução de 3 meses de aluguel (art. 59, §1º, ampliado pela Lei nº 12.112/2009). É uma medida que acelera a retomada do imóvel.
A purgação da mora
O inquilino pode evitar o despejo pagando o que deve. É a chamada purgação da mora (art. 62, II): no prazo de 15 dias, ele quita o débito atualizado, com aluguéis, encargos, multa, juros, custas e honorários. Esse direito, porém, só pode ser exercido uma vez a cada 24 meses.
As garantias da locação
Para reduzir o risco de inadimplência, o contrato pode prever uma garantia. As mais comuns:
- Fiança: um terceiro (fiador) responde pela dívida.
- Caução: depósito em dinheiro, bens ou títulos como reserva.
- Seguro-fiança: uma seguradora cobre a inadimplência.
A escolha e a redação correta da garantia fazem diferença na hora de cobrar, e definem inclusive o cabimento da liminar de desocupação.
O papel do advogado
O advogado atua dos dois lados. Para o locador, conduz a ação de despejo e a cobrança, requer a liminar quando cabível e organiza a execução dos valores. Para o locatário, avalia a regularidade da cobrança, a possibilidade de purgar a mora e eventuais abusos. Em ambos os casos, a leitura técnica do contrato e da lei é o que define a melhor estratégia.
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise de um caso concreto. Prazos e medidas podem variar conforme o contrato e a situação da locação.